בפני בעלי דירות בישראל עומדת לא פעם דילמה מורכבת – באיזו תוכנית תמ"א 38 כדאי להם לבחור: האם להסתפק בחיזוק המבנה הקיים ותוספות בנייה, או לצאת למסלול ארוך יותר של הריסת הבניין והקמתו מחדש.
שתי הגישות הללו נועדו לשפר את עמידות של מבנים בישראל בפני רעידות אדמה, אך הן כרוכות ביתרונות וחסרונות שונים. במאמר זה, נבחן את הנקודות המרכזיות הנוגעות לבחירה זו, בתקווה זה יעזור לכם לקבל החלטה שקולה וטובה יותר.
מניעת נזקי רעידות אדמה – צורך קריטי
ישראל נמצאת באזור סיסמי פעיל, ולפיכך מתקיימת סכנה תמידית מרעידות אדמה עזות העלולות לגרום הרס וחורבן. שיפור עמידות מבנים מפני רעידות אדמה הוא צעד חיוני להבטחת שלום חיי האדם ושמירה על הרכוש.
תוכנית תמ"א 38 מהווה מענה ממשלתי לסוגיית חוסנם של בניינים ישנים למגורים מול איום הרעידות. התוכנית כוללת מנגנונים המיועדים לעודד יזמים ובעלי דירות לקחת חלק בהתחדשות עירונית ולחזק את המבנים.
שתי גישות עיקריות לביצוע חיזוק:
● תמ"א 38/1 – שיפוץ והרחבה
● תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
תמ"א 38/1 – תוכנית לחיזוק המבנה הקיים
תחת תמ״א 38/1 הבניין עובר תהליך של חיזוק תשתיות היסוד, המבנה והעמודים. בנוסף, במקרים רבים מוסיפים מעלית לבניין, ממ"דים לכל דירה, ובנוסף קומות נוספות עבור דירות להשכרה או מכירה מצד היזם.
יתרונות:
● זמן ביצוע קצר יחסית
● הפרעה מועטה לשגרת חייהם של הדיירים (במקרים רבים ניתן לחיות בדירה תוך כדי הבנייה)
חסרונות:
● הגדלת שטח מוגבלת למדי עבור היזם
● אפשרויות שינוי ושיפור הדירות מוגבלות עבור הדיירים
תמ"א 38/2 – פינוי המבנה הישן ובנייה של מבנה חדש
חלופה זו מציעה הריסה מלאה של המבנה הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו. המבנה החדש יעמוד בסטנדרטים גבוהים של עמידות רעידות אדמה, בנייה ועיצוב מודרניים. חשוב להדגיש כי במקרה זה, בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה במבנה החדש שיוקם באותו מקום. כמו כן, תחת 38/2 היזם מקבל רשות לבנות דירות נוספות ולמכור אותן.
יתרונות:
● הזדמנות לבנות יותר דירות חדשות עבור היזם
● קבלת מבנה חדש ומשודרג לדיירים
● שיפור משמעותי ברמת החיים לדיירים
● חופש עיצובי משמעותי בדירות ובמבנה
חסרונות:
● זמן ביצוע ממושך יותר (הריסה ובנייה מהיסוד)
● פגיעה משמעותית בשגרת חיי הדיירים (פינוי זמני)
מהם הגורמים המשפיעים על הבחירה בין שתי תוכניות התמ״א 38?
עם כל ההשלכות הנרחבות של בחירת תוכנית תמ"א 38, חשוב להכיר את הגורמים המרכזיים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטה.
גיל המבנה
גילו של המבנה הוא פקטור מרכזי בקביעת סוג פרויקט תמ"א 38 שיתבצע בו. יש לזכור שעל פי התקנות, המבנה חייב להיות משנת 1980 ומוקדם יותר. אולם חשוב להבין כי לא כל המבנים הותיקים בישראל נמצאים באותו מצב תחזוקתי.
במקרים רבים, ניתן להסתפק בשיפוץ וחיזוק הבניין ללא הריסתו, כאשר המדובר במבנה צעיר יחסית. מבנים רעועים ישנים מאוד לעומת זאת, יחייבו הריסה מוחלטת ובנייה חדשה.
מצב המבנה
תוכנית 38/1 עשויה להתאים יותר למבנים שמצבם הפיזי תקין. תוכנית זו מאפשרת לחזק את הבסיס והעמודים, להוסיף מעלית, ממ"דים ותוספת של קומה או שתיים. בכך ניתן לשפץ את המבנה ולחזקו בצורה יעילה. לעומת זאת, עבור מבנים רעועים במיוחד, תוכנית 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש עשויה להיות הפתרון היחיד. במקרים כאלה, שיפוץ בסיסי לא יספיק. למרות שחלופה זו נתפסת כקשה יותר, במקרים רבים היא החלופה הטובה ביותר והיא מאפשרת הקמת מבנה איכותי ובטוח לדיירים.
רצון הדיירים
הצלחת פרויקט תמ"א 38 תלויה במידה רבה בשיתוף הפעולה ותמיכת רוב דיירי הבניין. לפני קבלת החלטה יש לקיים דיון פתוח ביניהם, כולל שיתוף מידע וחוות דעת. ההבדל בין החלופות משמעותי לדיירים: בעוד ב-38/1 מרביתם יכולים להישאר בדירותיהם בזמן השיפוצים, ב-38/2 יהיו כולם מפונים זמנית עד להשלמת המבנה החדש. לכן חשוב לדיירים להגיע להסכמה רחבה על התוכנית המתאימה ביותר לצרכיהם ולרצונותיהם.
עמדת הרשויות
על אף שתמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים, לא כל הרשויות המקומיות תופסות זאת באותה מידה. יש רשויות המקדמות את התוכנית ומקלות על קבלת האישורים, ויש המכבידות ומקדמות תוכניות אחרות כגון "פינוי-בינוי" אשר בעזרתה מחדשים אזורים שלמים ולא רק מבנה בודד. הסיבות לכך משתנות: חשש מבעיות תנועה ותשתית, רצון לשמור על אופי העיר, תפיסות שונות של התחדשות עירונית.
כתוצאה מכך, חשוב לברר את המדיניות ברשות המקומית הספציפית בנוגע לתוכניות תמ״א 38/1 ו-38/2. חשוב לזכור שייתכנו הבדלים גדולים בהקשר של זכויות בנייה ותהליכי קבלת אישורים. לכן, לפני קבלת החלטה יש לבחון היטב את העמדה ברשות המקומית.
שיקולי היזם
גם עבור היזם, תמ"א 38 היא תוכנית כלכלית מורכבת. חשוב לבחור יזם מנוסה ואחראי כגון אפי כץ, שעומד בראש חברת ענב נדל״ן על מנת שיוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.
זכרו, היזם נדרש להשקיע סכומים גדולים, ולכן מגוון גורמים ישפיעו על כדאיות הפרויקט עבורו:
● עלויות הביצוע: הריסה, בנייה מחדש, חיזוק יסודות, הוספת מעלית, ממ"דים ועוד.
● זכויות בנייה: כמות הדירות שיוכל לבנות בפרויקט וגודלן.
● ביקוש לדירות: רמת הביקוש באזור והמחיר.
חשוב לזכור שבסופו של יום, רווחיות היזם תלויה בהפרש בין סך ההכנסות ממכירת יחידות דיור לבין סך ההוצאות. לכן הוא ינסה למצוא פרויקטים כלכליים יותר, בהתאם לפרמטרים שציינו.
מילות סיכום
בחירת תוכנית תמ"א 38 תלויה במספר משתנים: גיל המבנה, מצבו, רצון הדיירים, עמדת הרשויות ושיקולי היזם. יש לקיים דיון פתוח בין הדיירים, שיתוף מידע, וליווי מקצועי לאורך הדרך. רק באמצעות הבנה מלאה של התהליך ושיתוף פעולה בין כל הגורמים, ניתן יהיה להגיע להצלחה מירבית של הפרויקט.
